建て替えとは、区分所有者が合意して建物を解体して新しい建物につくり替えることですが、分譲マンションの場合、法的には二種類に区分されます。 一つは、「法定建て替え」で、建物が老朽化したり、大きな損傷があったり、又は建物の一部が壊れてしまった場合などに区分所有法の適用で建て替えるケースです。
区分所有者の人数と専有面積割合(敷地持ち分)のそれぞれで五分の四以上の賛成を得ることが、この法定建て替えの条件になります。 ただ、阪神大震災を除けば、五分の四以上の賛成で建て替えた事例はまだありません。
最近、大阪府下で五分の四以上の決議を行ったマンションがありますが、決議の前提条件である「老朽化」を満たしていないとする反対者が訴訟を起こしています。 訴訟が決着しなければ、建て替え工事には入れません。
「法定」建て替えでありながら、事告ポを実際に実施するために詰めなければならないことが法律では不明確なままになっているのが現状です。 もう一つは「任意建て替え」で、民法に従って共有者の全員合意で共有物の変更(建て替え)を行うケースです。
この場合は、まだ建物や設備が使える状態でも、全員が合意すれば法的な問題はありません。 阪神大震災の被災マンションを除いたこれまでの全国の建て替え約四Oの事例は、すべてこの任意建て替えを実行しています。
これらのケースが区分所有者の全員合意という極めて高いハードルを越えることができた背景には、共通した幸運な事情があります。 旧建物が残していた大量の余剰容積を利用して住戸の数や面積を大幅に増やし、その増やした住戸を売却し、元の区分所有者はほとんど無償で新しい住戸を手に入れることができたのです。

この「無償」が全員合意の決め手になりました。 ただ、このように大量の余剰容積を残した分譲マンションは、公団や公社の古い物件にほぼ限られます。
採算性を重視して指定容積率を目いっぱい利用している民間マンションでは、この余剰容積率の恩恵はほとんど期待できません。 そうした意味では、これまで建て替えられた四O棟あまりは極めて幸運なマンションと言えるでしょう。
阪神大震災までに任意建て替えに成功した三六棟のリストです。 注目して欲しいのは容積率のアップ率です。
建て替え前と建て替え後容積率を比較すると、アップ率は最大で五二四パーセント、最小でも一四Oパーセントになっています。 四―五年前から、デベロッパーだけでなく建設省も分譲マンションの建て替えには強い関心を示しています。
全国各地でセミナーも開催されています。 しかし、先駆例に学ぼうとしても、これまでの建て替えがすべて余剰容積というボーナスを利用して区分所有者の負担をほとんど無償にすることで全員合意を達成してきた幸運なケースのため、現実の政策論議にはほとんど何の役にも立っていません。
容積率がアップできる可能性がないマンションや、延べ床面積が減少してしまうマンションの建て替えは、それこそ素足でエベレストへ登るのを企てるのと同じくらい、見通しは立っていません。 区分所有法に基づく建て替え決議は、老朽化の認定条件などの環境が整備されない限り入り口の合意形成段階で反対者の主張を退けることができないため、現時点で利用するのは不可能です。

「容積率アップによりタダで広い住戸が手に入る」という最高の条件が与えられたマンションでさえ、合意形成は実際にはスムーズに進んでいません。 そうした前提条件のない大多数の分譲マンションでは、全員合意を達成する可能性はかなり小さくなります。
極端な言い方かもしれませんが、大地震によって建て替えるしかない被害を受けるか、スラムと化して公的なスラム改善事業の適用を受けるしか、建て替えは難しいのが現状です。 そのマンション単独ではなく、周辺地域も含んだ形で市街地再開発事業を行う方法です。
公共事業ですから税制優遇措置や容積率アップなどの支援を得られます。 数は少ないですが、最近の建て替えにもこの再開発事業に相乗りした例があります。
ただし、鉄筋コンクリート造で不燃建築物である分譲マンションは、現状では再開発の対象建物になりません。 周辺地区の防災化促進に貢献するため建物を差し出すという積極的な姿勢を管理組合が見せなければ、再開発の対象地区からはじき飛ばされてしまうでしょう。
管理組合内の全員合意を得るのも難事業ですが、再開発ではさらに周辺地区の権利者とも合意形成を図らなければなりません。 市街地再開発事業は一般に計画から完成まで一0〜二O年かかると言われています。
それだけの時間、管理組合内の意思統一が維持できるかも課題です。 最短でも一O年かかる覚悟で今、建て替えを考え始めたなら、どのような方法を取っても事業の完了まで最短で一O年はかかると考えてください。
その一0年間、コツコツと建て替えに必要な知識の収集、勉強に励んでください。 一O年かけて「マンション建て替え実施細則」をつくり上げ、この細則の中でさまざまな法律・制度との調整を図るようにするのです。
建て替えの合意形成について気をつけるべきポイントは、管理組合理事が住民に説明するのではなく、合意形成を成立させる能力と根気のあるコーディネーターを選んで住民の説得を依頼することです。 また、専門家であっても自分の専門領域だけしか説明できない人には説得能力はないと思ってください。
容積率がアップして全員が得をする建て替えなら、住民のなかからリーダーを選び、そのリーダーを中心に建て替え準備会を結成して計画を進めていくのも良いでしょう。 しかし、容積率のボーナスのない建て替えは、いくら優秀な住民リーダーが指導しても成功の見込みはありません。
こうしたケースで建て替えの成功を望むなら、急がず慌てず、まず優秀なコーディネーターを探して、年間に一O回程度は住民の理解を高めるための説明に来てもらうように依頼し、そのための予算を組んでください。 建て替えの難しさばかり書きましたが、強い意志を持った管理組合と住民が増えていけば、自ずと道は開けるものです。

ただ、一年とか二年の短期間を考えていたり、管理組合のみが努力しているような状態では、建て替えのハードルは絶対に乗り越えられません。 ポイントのチェックを終えた段階で、あなたの手元の希望物件リストのうちマンションとして残った物件はいくつあったでしょうか。
たとえ一つも残っていなくても、悲観することはありません。 私はこの本に「永住できるマンション」の理想を書きました。
十割クリアーしようとしたら、一つも残らないのは当たり前です。 残っていたら、私が教えてもらいたいくらいです。
まあ、全体の七割をクリアーしていたら十分と考えて良いでしょう。 後の三割のポイントは、あなた自身が区分所有者になることで、是非とも良好な方向へ改めてみてください。
庶民には絶対手の届かない都心の御屋敷町から建築が始まった分譲マンションも、七O年に住宅金融公庫の融資対象になった後は何度かのブームを繰り返し、いまや都市住民の一般的な住宅として定着しました。 現在では、定職さえあれば誰でも簡単に購入できます。
民間調査機関である不動産研究所の調査によれば、九六年には全国で一八万一二二九戸の新築物件が発売され、一戸当たりの平均販売価格は三千六百二十三万円でした。

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